תשובה להראל האם כדאי להשקיע בדירה כשמחירי הדירות יקרים

“כל הרעיון שלך לצבירת נכסים באמצעות מינוף מתעלם מכך ששוק הנדל”ן בישראל נמצא בסייקל חיובי קרוב לעשרים שנה. כמובן שיש כאלו שחושבים שמה שעלה עשרים שנה ימשיך לעלות עוד עשרים שנה , בפועל המחירים יכולים לרדת גם בעשרות אחוזים והמציאות הכלכלית מראה שלא קיים נכס שעולה לנצח וככול שהעלייה ממושכת וגבוהה יותר, התיקון אלים יותר…”

הראל

הראל מעלה שתי נקודות חשובות לדיון:

1. מתי נכון להשקיע בדירה או בנכס נדל”ן אחר?
2. האם אנו יכולים להניח שמחירי הדירות בשיא ועכשיו צפויים לרדת?

את הטיעון הזה אני שומע כבר שנים רבות ובעקבותיו רבים בחרו שלא להשקיע משום שהם סברו בטעות שהם יכולים לחזות מתי מחירי הדירות בשיא ומתי ירדו ולתזמן את השקעותיהם על מנת לרכוש נכס בזמן הנכון.

אגב הסייקל החיובי נמשך 10 שנים ולא 20 שנה, אבל זה לא חשוב לעצם הדיון.

נדל”ן מתנהג כמו כל שוק

בכל שוק (מניות, נדל”ן ) השוק תנודתי, כלומר תמיד יש עליות וירידות.

אנו רק לא יודעים מתי תהיה הירידה כמו גם מתי תהיה העלייה

ולכן על המשקיע, לדעת שהמחירים לאורך השנים יעלו אך גם ירדו ולכן במקום להימנע מהשקעות עליו להשקיע תוך היערכות למצב שבו לאורך השנים תהיה תנודתיות במחירי הנכסים.

גידור סיכונים-  

מאחר ובכל השקעה יש סיכון מסוים, החכמה היא לא להימנע מהשקעה אלא לדעת מה מתאים לנו, באיזה חלק מהכסף שלנו ואיך מצמצמים את סיכוני ההשקעה

גידור סיכונים עוסק גם בתנודתיות של השוק, כלומר הידיעה שלנו שלאורך השנים יהיו ירידות וגם עליות מחירים. והשאלה הנכונה היא,  איך אני נערך למשהו שאני יודע שיקרה אך לא יודע מתי ?

לדוגמה: כדאי לחסוך חלק מההכנסות משכר דירה בחשבון נפרד כקופת חירום שיכולה לממן תקופה שבה תהיה ירידה בשכר הדירה מהנכס בתקופת משבר.

מחקר שנעשה בבנק ישראל בדק מהם הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות בארץ ומצא

עשרות גורמים שונים המשפיעים על מחירי הדיור, ראו תרשים.

בין עשרות הגורמים, מיחסים משקל מיוחד ל:

~מחיר הכסף, ככל שהריבית נמוכה יהיה כוח לכיוון עליית מחירים.

~מדיניות ממשלתית הן בתחום המיסוי והן בתחום ההיצע כגון מחיר למשתכן.

~ כמות התחלות הבניה.

~ גידול אוכלוסין– מדינת ישראל היא אחת משתי המדינות היחידות בארגון המדינות המפותחות ( OECD) שבהן יש גידול אוכלוסין של 1.8% בשנה, גידול אוכלוסייה משפיע כמובן על הביקוש העולה.

~עתודות קרקע זמינות והפשרות קרקע לבניה.

וכאמור עוד עשרות גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות.

אין דרך לדעת מתי השוק יעלה או ירד.

מה יהיה בטווח הארוך?

בטווח ארוך יש סיכוי שתהיה עלייה במחירי הדיור בישראל מאחר שאנו מדינה קטנה והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צופה שתוך 15 שנה אוכלוסיית ישראל תמנה כ 12 מיליון נפש זה אומר שהביקוש לדירות צפוי לעלות.

זה לא אומר שבטווח הקצר לא עשויה להיות ירידת מחירים.

משקיעים עושים עסקאות ומרוויחים בשוק עולה ובשוק יורד

מאחר שלא ניתן לתזמן את מועד ההשקעה ואנו יודעים שהשוק מחזורי על כן נקפיד על שני כללים:

הראשון- עסקה טובה נעשית בעת הרכישה ולא בעת המכירה, דהיינו משקיע לומד ליצור ערך ברכישה שמורכב ממספר מרכיבים: מחיר רכישה נמוך ממחיר השוק, פוטנציאל השבחה ותכנית מימון חכמה וכו’

השני- גידור סיכונים, לדעת בוודאות שבהשקעה לטווח ארוך יהיו ירידות כמו שיהיו עליות, גידור סיכונים נותן פתרון לתקופה שבה המחיר יורד ועד לחידוש העלייה במחירים. זו תקופה שבה יהיה קושי לקבל שכר דירה למשך תקופה מסוימת ויהיה לא רצוי למכור את הנכס בזמן הירידה.

זו הסיבה שכאשר עושים מינוף (נושא לכתבה אחרת) כלומר לוקחים הלוואה, בונים תכנית לתקופת שפל בשוק.

מסוכן להשקיע אך מסוכן הרבה יותר לא להשקיע

רוב האנשים מחפשים בטחון, רוצים לחיות בעולם נטול סיכונים ולהשקיע בלי סיכוי להפסיד.

דבר זה מסביר את הנתון הבלתי נתפס : 230 מיליארד שקלים של הציבור שוכבים בעו”ש ללא ריבית.

ומה שהיה מצחיק אם לא היה עצוב הוא שהכסף הזה ניתן לבנקים ללא ריבית והבנק מלווה לנו אותו חזרה בריבית גבוהה, במקום שהכסף יעבור עבורנו.

במציאות שבה אסור לנו תלויים רק בתלוש השכר, במציאות שבה הפנסיה שלנו לא תאפשר קיום הגון, דווקא השקעה, על כל הסיכונים שבה, יוצרת לנו בטחון כלכלי.

כמובן כשהיא נעשית נכון ובזהירות.

דירה אינה הנכס היחיד

יותר ויותר אנשים מבינים שהם חייבים להיות בעלי נכס, נפתחים לעשרות סוגים שונים של נכסים:  דירה, מחסן, חניה, משרד, חנות בארץ ובחו”ל…וגם נכסים פיננסיים כמו תיקי השקעות וקרנות שונות להשקעה, ועוד מגוון של נכסים קצת פחות מוכרים כמו מכונות אוטומטיות, נכסי ידע, נכסי אינטרנט ועוד…

לכל אדם, יש את הנכס שמתאים לו.

אדם שרוצה להגיע לחופש כלכלי בדרך כלל יגיע ל 5-8 נכסים שונים, גיוון בהשקעות יוצר ביטחון נוסף.

תכנית “סוד הכסף של גיל אורלי”

לתכנית סוד הכסף, מטרה חזקה, ליצור בטחון כלכלי ונכס לכל אחד,

התכנית בת  100 ימים שבסופם, כל אחד יוכל לקחת שליטה על מצבו הכלכלי, לממש את הפוטנציאל הכלכלי שלו ויוכל ליצור נכס.

זה אומר ניהול תקציב חכם, הגדלת החסכון, שיפור רמת החיים, הגדלת ההכנסה ויצירת נכסים.

כדי לעשות זאת כל משתתף מתכנן  את האסטרטגיה האישית שלו לאחר שהוא נחשף לשלל האפשרויות והנכסים השונים:  הוא לומד לנהל סיכונים ולתכנן תכנית אסטרטגית שתגדיל את הבטחון הכלכלי, תקטין את התלות שלו בתלוש השכר ותאפשר את החופש לממש את עצמו.

השבוע נסגרת ההרשמה לתכנית סוד הכסף, הצטרפות לתכנית היא הזדמנות למי שבאמת מחויב לקחת שליטה על מצבו הכלכלי ולבצע את פריצת הדרך הכלכלית שלו.

>>> הנה כאן מצטרפים לתכנית סוד הכסף ויוצאים לדרך חדשה

בהצלחה

גיל אורלי

“לאפשר לכל אחד ביטחון וחופש כלכלי”