טיפים ללקיחת משכנתא שלא תפגע בכלכלת המשפחה

מחירי הדירות המאמירים לא יורדים מסדר היום הציבורי כלכלי במדינת ישראל. זוג צעיר חולם לקנות דירה אך צריך להסתמך על עזרה מההורים, ומשכנתא מהבנק. בשנים האחרונות ממשלת ישראל משיקה תוכניות שונות בכדי לאפשר לזוגות צעירים לקנות דירה, בין אם מחיר למשתכן, או התוכנית החדשה “מחיר מטרה”, פתרונות אלו למעשה מכריחים את הזוכים לקנות דירה בזמן לא מתואם ומתוכנן בכדי להנות מההנחה הממשלתית.

מהי משכנתא?

משכנתא היא למעשה שם נרדף להלוואה שלוקחים מהבנק. משכנתא מיועדת לצורך רכישת בית, כאשר במידה והלווה מגיע לחדלות פירעון, הבית עובר לבעלות הבנק. החזר המשכנתא יכול להיות קבוע או משתנה, וימשך לאורך שנים רבות. כיום, ניתן לקחת משכנתא שתממן עד 75 אחוז מעלות הבית, ושאר הסכום מגיע מהון עצמי של קונה הדירה. 

בדומה לכל הלוואה גדולה, קיימים קריטריונים בסיסיים שהבנק דורש לעמוד בהם בכדי לקבל משכנתא, שמטרתם לוודא כי קיים סיכוי גבוה שלוקח המשכנתא יהיה מסוגל להחזיר את ההלוואה.

טיפים ללקיחת משכנתא

תהליך לקיחת משכנתא יכול להיות מאוד מלחיץ, במיוחד עבור זוגות צעירים, שזו הפעם הראשונה שהם לוקחים הלוואה בסכום שכזה. נוסף על כך, החזר משכנתא מלוואה את הזוג לאורך שנים רבות, ועל כן חשוב מאוד ללמוד באופן עמוק את התהליך, ולהשתמש במספר טיפים מקצועיים, ויורידו את מפלס הלחץ.

  1. חישוב מלא של ההון העצמי – בטרם לקיחת משכנתא, הבנק יבקש לראות שיש בידכם את ההון הראשון ההכרחי בכדי לקחת משכנתא, בין אם מדובר בערבויות מצד הורים ומשפחה, קרנות חיסכון, וכמובן הסכום בחשבון הבנק שלכם. ההון הראשוני צריך להגיע לסכום של כ-25-30 אחוז מערך הדירה, בהתאם לבנק. לדוגמא, אם דירה עולה 1.5 מיליון שקל, עליכם לבוא עם 375 אלף שקלים. לפני ההגעה לבנק חשוב מאוד שכל המקורות מהם ההון הראשוני ילקח יהיו גלויים ומסודרים. 
  1. חישוב סכום ההחזר החודשי הריאלי בהתאם להכנסה הפנויה – החזרת משכנתא היא תהליך ארוך שלוקח שנים רבות. במקביל להחזר המשכנתא תמיד יהיו שינויים בחיים, הרחבת המשפחה, קניית רכבים, מעבר דירה ועוד אירועים בלתי צפויים. צריך לקחת ככל הניתן את המשתנים האלו בחשבון יחד עם ההכנסה הקיימת כיום, ואז להגיע לסכום החזר חודשי ריאלי שיאפשר התפתחות אישית וכלכלית במקביל להחזר המשכנתא.
  1. תמהיל משכנתא – מקובל כיום לחלק את המשכנתא למספר מסלולים כאשר ההחזר החודשי בכל מסלול מחושב באופן שונה, וכך ההחזר החודשי של המשכנתא נשאר פחות או יותר יציב., משום שגם אם במסלול מסוים הריבית עלתה ואיתה סכום ההחזר החודשי, המסלולים השונים מאזנים עלייה זו בחישוב הכללי.

כאשר אנו לוקחים משכנתא אנו למעשה משלמים הן על הקרן – הסכום שרצינו ללוות בפועל, והן ריבית על הקרן. הקרן והריבית יכולות להשתנות בהתאם לעליות או ירידות במדד המחירים לצרכן. קיימים מספר רב של מסלולים, אך יש שלושה עיקריים:

א. ריבית קבועה צמודה למדד – אחוז הריבית לא משתנה, אך מכיוון שהיא צמודה למדד המחירים לצרכן, במידה והמדד עולה, הקרן והריבית עולים יחד איתו, וסכום ההחזר החודשי עולה. באופן פשוט – 5 אחוז מ110 זה יותר מ5 אחוז מ100.

ב. ריבית קבועה – כשמה כן היא, נשארת קבועה ותמיד תהיה אותו סכום. מצד אחד קיימת וודאות לגבי סכום ההחזר, ומצד שני, הריבית תהיה לרוב יקרה יותר, עם חוסר גמישות.

ג. ריבית משתנה צמוד למדד – הן הריבית, והן ההחזר החודשי משתנים מידי כמה חודשים בהתאם להחלטת הבנק. מסלול זה מעדיף גמישות לעומת וודאות, ומאפשר נקודות יציאה יותר רחבות, ובנוסף לרוב, עמלת פירעון מוקדם תהיה הרבה יותר זולה. לרוב הריבית במסלול זה תהיה גם יותר זולה.

  1. טיפ נוסף הוא לבדוק אם הבנק מציע אפשרויות להקפאת החזרי המשכנתא. כאמור, משכנתא מגלמת בתוכה התחייבות ארוכת שנים, ואין באמת דרך בטוחה לגמרי להבטיח שלא יהיו קשיים כלכליים או אישיים בדרך שיפגעו ביכולות ההחזרה החודשית. הקפאת החזר חודשי אינה מתנת חינם – לרוב הריבית תעלה בעקבות צעד שכזה, אולם לעיתים הקפאת ההחזר החודשי למספר חודשים, יכולה לעזור בייצוב המצב.
  1. לקיחת בחשבון הוצאות עורך דין, ושיפוצים בדירה – אלו סכומים גבוהים שיש לקחת בחשבון בעת לקיחת המשכנתא, ולהכניסם למגוון השיקולים של חישוב הון עצמי, סכום החזר חודשי וכו’.
  1. בעת רכישת פיסת קרקע בישראל, בין דירה או בית או מגרש, קיים מס רכישה שמחושב כאחוז מעלות הנכס. קיימות מדרגות במס רכישה, כאשר ככל שעלות הנכס הייתה יותר גבוהה, אחוז המס עולה. בנוסף לכך, מי שקנה דירה דרך סוכנות תיווך נדל”ן צריך לשלם את סכום התיווך שסוכם בחוזה. 

אהבתם? שתפו עם חברים!

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email

מאמרים נוספים שיעזרו לך לעשות עוד כסף

רוצה פריצת דרך כלכלית?
אני מזמין אותך לקבל “שיחת ייעוץ ובהירות” ( ב ZOOM)  ללא עלות 
ליצירת פריצת דרך כלכלית 
עם מנטור של תכנית סוד הכסף

icon-05-min